- 作者：啄木鸟财税
- 发表时间：2024-09-11
房产部分自用、部分用于出租，房产税应该如何计算缴纳？实务中，由于相关法律法规的规定不够详细，容易带来争议。
案例
A公司持有一商业综合体项目，一部分房产由本公司自营超市，一部分房产出租给众多小商户。租赁合同约定，出租房产的面积为套内使用面积，室内公共停车场不收停车费用，顾客可以随意停放。
企业财务人员认为，根据现行税法的规定，自用房产按房产原值减除10%~30%后的余值计征房产税，出租房产按租金收入计征房产税。据此，为准确计算应缴纳的房产税，自用房产的计税依据应该按房产账面总原值扣除出租部分对应的房产原值，再乘以税法规定的减除比例来计算，而出租部分的房产原值，则应按照出租建筑面积占总建筑面积的比例来计算。
本案的争议点主要在于：出租建筑面积占总建筑面积的比例应如何确定？企业认为，出租合同载明的使用面积应换算为建筑面积，并应将停车场、消防楼梯、电梯等公共配套设施的面积按一定比例分摊，计入出租建筑面积中。
分析：
《房产税暂行条例》规定，房产税由产权所有人缴纳，产权有纠纷或产权人不清晰的，由房产使用人缴纳。自有房产按房产余值的1.2%缴纳房产税，出租房屋以租金收入按12%税率缴纳房产税。同时规定，本条例由财政部负责解释，施行细则由省、自治区、直辖市人民政府制定，抄送财政部备案。
由此可知，《房产税暂行条例》只对房产税从价和从租的计征方式、各方式下的计税依据和税率作了规定，对同一房屋部分自用和部分出租的情况下，如何确定各自比例，并没有明确的规定。
在实务中，部分省市对此作了一些规定。举例来说，原重庆市地税局规定，纳税人的房屋部分出租、部分自用的，应分别计算缴纳出租部分和自用部分的房产税。自用部分的房产原值，按以下公式计算确定：自用部分的房产原值=自用部分的建筑面积÷（自用部分的建筑面积+出租部分的建筑面积）×房产原值。
原山东省地税局则规定，同一房产，部分用于出租的，出租部分按租金收入计算缴纳；自用部分以自用房产面积占总面积的比例乘以按规定比例扣除后的房产余值计算缴纳。
原海南省地税局规定，企业的综合楼既有自用，又有出租的，应按企业的账面记载分别计算征收；企业账面分不清的，由企业申报，经所在地的税务机关审查核实，按房屋自用和出租的面积比例，计算出房屋自用部分的原值计税；对出租部分，按租金收入计税，如租金收入中含有其他收入，如商业柜台租金收入，市场管理费收入等，在计征房产税时，可给予剔除。
原河北省地税局规定，对房产部分自用，部分出租的，按自用与出租所占比例，分别计算缴纳房产税，无法划分的，按房产原值征收房产税。
原河南省地税局规定，纳税单位和个人的一幢房产，一部分自用，另一部分出租的，应按各自占用的建筑面积比例划分，分别按计税余值和租金收入计税。无法准确划分的，由主管税务机关确定。
从目前的税收法律法规来看，公共设施是否可以计入分摊，尚未作出明确规定。按照“法无禁止即可为”的原则，只要相关法律法规中无明确的禁止性规定，公民或法人就可以自行约定。因此，笔者认为，A公司提出的主张不违反法律法规的规定。
而本案中，A公司与承租方签订的出租合同中已明确注明，出租面积是套内使用面积，产权证上载明的则是建筑面积，同时，A公司室内停车场不收费，可以推断承租方及其客户均可无偿使用停车场资源。因此，笔者认为，企业主张出租合同约定的租金包含了停车位等公共设施的使用权益，从经营角度来讲，分摊其建筑面积具有合理性。
建议
当前，随着经济发展和城市规划理念变化，商业综合体越来越多，在税收法律法规尚不明确的情况下，从租计征和从价计征房产税的具体操作，面临着一定的争议。笔者认为，在实际操作中，企业财务人员和税务机关应注意以下几点。
首先，租赁合同的具体拟制和管理，应引起企业财务人员的重视。合同中应明确载明出租的是建筑面积，避免出现“使用面积”或含糊的“面积”字样，以免引起争议。此外，税务机关在开展税务稽查时，要抽查租赁合同，结合实地勘查，核实建筑面积的真实性，堵塞企业故意偷逃税款的漏洞。
其次，停车场、共用食堂、健身场所等公共设施具体应如何做税务处理，要结合具体情况做分析。因此，笔者建议企业，在租赁合同中明确承租户使用公共设施的权益。同时，明确公共设施是否收费，收费包含在合同中还是实际使用时单独收取等细节。
最后，税企双方存在争议时，建议引入第三方专业机构，以其出具的测绘报告为依据，准确确认分摊依据。考虑到各类综合体出租房产结构差异大、期间变化快，在精确数据难以直接取得的情况下，可以由测绘机构出具一个使用面积与建筑面积的分摊比率，以便快速获得一个双方均无异议的结果。
《财政部 国家税务总局关于安置残疾人就业单位城镇土地使用税等政策的通知》（财税[2010]121号）第三条规定，对按照房产原值计税的房产，无论会计上如何核算，房产原值均应包含地价，包括为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等。宗地容积率低于0.5的，按房产建筑面积的2倍计算土地面积并据此确定计入房产原值的地价。有些企业的房屋部分自用部分出租，如何分摊地价并入房产原值缴纳房产税呢？
国家税务总局发布的《内部便函解读财税[2010]121号文》中对于“如果一宗土地上既有已经建成投入使用的房产，又有在建或规划建设的房产，在将土地价值计入房产原值征收房产税时，是否可以将该宗土地的价值在不同房产中进行分摊？”解读如下：
在建房产和待建房产尚未建成使用，按照现行房产税有关规定不属于应税房产，不应当缴纳房产税，其占用土地的价值也不应该作为房产税的计税依据缴税。据此，该宗土地的地价，应按照建成和在建（包括待建）房产的建筑面积比例进行分摊。其中：建成房产所分摊的土地价值应计入房产原值征收房产税；在建和待建房产分摊的土地价值，待房产建成后再计入房产原值征收房产税。
对于房屋部分自用部分出租的情况，可以参考上述解读按自用和出租部分建筑面积的比例进行分摊。部分税务机关给出了明确的规定，实务操作中还要与当地主管税务机关确认具体的执行口径。
01 江西
原江西地税发布的《关于将地价计入房产原值征收房产税政策进一步解释的通知》（赣地税发[2012]21号）
二、“容积率”的具体解释
容积率是指一宗土地上建筑物(不含地下建筑物)总建筑面积与该宗地土地面积之比。一宗地互相连接的，必须将互相连接的土地计算一个容积率；纳税人有多处不相连接土地的，应分别计算容积率，分别确定地价计入房产原值。
三、计入房产原值“地价”的解释
1.对宗地容积率大于0.5的，按宗地内的所有土地价值计入房产原值计征房产税，而不是仅按该宗地上所有建筑房产所占用面积折算的地价部分计入房产原值计征房产税。
2.对宗地容积率低于0.5的，属于“大地小房”，按宗地内房产建筑面积的2倍计算土地面积，并据此确定土地价值计入房产原值计征房产税。
3.纳税人房产有部分出租、部分自用的，应划分出租与自用房屋建筑面积，在按上述原则确定宗地容积率后，根据出租和自用房屋建筑面积占总建筑面积的比例分别确定地价计入房产原值，再按从租和从价两种计征方式征收房产税。
02 江苏
原江苏吴江盛泽地税发布的《关于将地价计入房产原值征收房产税的政策解释和相关要求》
二、政策执行说明
3。纳税人有出租房屋的，应划分出租与自用房屋建筑面积，并根据自用房屋建筑面积占总建筑面积的比例确定计入房产原值的地价。
举例：B地块面积为10000平方米、土地单价为200元/平方米、土地总价为200万元。B地块已完成开发建设，完工房屋建筑面积为4000平方米，其中自用1000平方米、出租3000平方米。
B地块容积率=4000/10000=0.40，因自用房屋建筑面积与总建筑面积的比例为1：4.因此计入房产原值的地价应为（2×4000平方米×200元/平方米）÷4000平方米×1000平方米=40万元。
03 广东
原佛山地税发布的《关于将地价计入房产原值征收房产税的政策指引》
三、计入房产原值的地价的分摊。
（二）因宗地内各独立房产，可能具有不同用途，如自用、出租，也有可能享受税收优惠，因此，地价应在宗地内各独立房产间进行分摊，分别计入各独立房产原值，申报缴纳房产税。因同一宗地只有一个容积率，因此，分摊时容积率可作分配率来使用。
某独立房产应分摊的用地面积＝某独立房产建筑面积÷容积率
某独立房产应分摊的地价＝某独立房产应分摊的用地面积×单位地价
单位地价＝为取得土地使用权支付的价款、开发土地发生的成本费用等÷取得土地使用权面积。
来源：正保会计网校税务网校、中国税务报、小颖言税、中国会计视野
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