- 作者：啄木鸟财税
- 发表时间：2024-09-18
增值税作为重要的间接税之一，其征收管理规定对于企业来说至关重要。最近不少财务咨询预缴增值税的相关问题，为了帮助纳税人更好地理解和掌握这方面的知识，我们来看看在哪些具体情形下需要预缴增值税？
首先，我们来看第一种情形：提供不动产经营租赁服务
想象一下，公司手里有几套房子或者商铺，想要出租出去赚点租金。但是，如果公司的房子或者商铺和公司注册地不在同一个地方，比如说在北京注册了公司，但房子在上海，那企业在收到租金的时候，就得先给上海的税务局交一笔增值税，然后再回北京的公司所在地去申报纳税。这是因为，增值税的征收管理遵循“属地原则”，也就是说在哪里提供服务，就在哪里预缴税款。这一规定主要依据的是国家税务总局2016年第16号公告《纳税人提供不动产经营租赁服务增值税征收管理暂行办法》，纳税人以经营租赁方式出租其取得的不动产，若不动产所在地与机构所在地不在同一县（市、区）的，纳税人应向不动产所在地主管税务机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报纳税；若不动产所在地与机构所在地在同一县（市、区）的，纳税人向机构所在地主管税务机关申报纳税。
这里有个细节要注意，出租的不动产如果是2016年4月30日之前取得的，一般纳税人可以选择简易计税方法，按5%的征收率来交税；而如果是之后取得的，就得用一般计税方法了，预征率通常是3%。不过，对于个体工商户出租住房这种特殊情况，还有额外的税收优惠，税率可以减到1.5%。另外，好消息是，到2027年12月31日之前，如果小规模纳税人在预缴地实现的月销售额没超过10万，那当期就无需预缴税款了，这可是实打实的减负措施。
接下来，我们聊聊第二种情形：转让不动产
如果企业打算卖掉手里的房子或者商铺，不管是出于什么原因，都得注意预缴增值税的问题。这是因为，不动产转让往往涉及较大的金额，为了确保税款的及时入库，国家规定了预缴制度。不动产的预缴主要依据国家税务总局公告2016年第14号《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》规定，纳税人（不包括其他个人）转让不动产，应按照规定的计税办法，向不动产所在地主管税务机关预缴税款，向机构所在地主管税务机关申报纳税。一般纳税人转让不动产时，根据不同的取得时间和是否自建，有不同的计税方法和预征率。比如，转让2016年4月30日前取得的非自建不动产，可以选择简易计税方法，以取得的全部价款和价外费用扣除不动产购置原价或者取得不动产时的作价后的余额为销售额，按照5%的征收率计算应纳税额，并且按照这个计税方法向不动产所在地主管税务机关预缴税款；如果选择一般计税方法，就得按销售额计算应纳税额，但同样是按照差额乘以5%的预征率向不动产所在地主管税务机关预缴税款。而转让2016年5月1日后取得的不动产，则统一适用一般计税方法，预征率为5%。
不过，这里有一个例外，那就是房地产开发企业销售自行开发的房地产项目。这类企业由于其特殊性，在销售自行开发的房地产项目时，并不适用上述预缴规定。他们有自己独特的增值税征收管理办法，具体可以参考国家税务总局公告2016年第18号《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》。
这就是要说的第三种情况：房地产开发企业销售自行开发的房地产项目
房地产开发企业中的一般纳税人和小规模纳税人在采取预收款方式销售自行开发的房地产项目时，都需要在收到预收款时预缴增值税。这个规定和前面说的都不太一样。一般纳税人应在取得预收款的次月纳税申报期向主管税务机关预缴税款；而小规模纳税人则应在取得预收款的次月纳税申报期或主管税务机关核定的纳税期限内向主管税务机关预缴税款。这一规定主要依据的是国家税务总局公告2016年第18号公告。无论是一般纳税人还是小规模纳税人，只要采取预收款方式销售，都得在收到预收款时预缴增值税。一般纳税人的预征率是3%，但计算税额时，还得看是用一般计税方法还是简易计税方法，前者税率是9%，后者是5%。小规模纳税人则直接按3%的预征率来计算预缴税款，5%的征收率计算应纳税额。这里要强调的是，房地产开发企业的预缴时间是在取得预收款的次月纳税申报期内，千万别错过了。
最后，我们来看看第四种情形：提供建筑服务
如果你是一家建筑公司，承接了外地的工程项目，那你在收到工程款的时候，也得预缴增值税。这个规定其实和不动产经营租赁有点像，都是看服务发生地在哪里，然后就在哪里预缴税款。主要依据财税〔2016〕36号文件规定的纳税义务发生时间和计税方法，按照现行规定应在建筑服务发生地预缴增值税的项目，纳税人收到预收款时在建筑服务发生地预缴增值税；按照现行规定无需在建筑服务发生地预缴增值税的项目，纳税人收到预收款时在机构所在地预缴增值税。
预缴的具体方法嘛，得看你是一般纳税人还是小规模纳税人，还有你是选择一般计税方法还是简易计税方法。一般来说，一般纳税人跨地区提供建筑服务，如果是一般计税，预征率是2%；如果是简易计税，预征率是3%。而小规模纳税人，不管哪种情况，预征率都是3%。
当然，这里也有个优惠政策，到2027年底前，如果小规模纳税人在预缴地的月销售额没超过10万，那当期就不用预缴税款了；如果超过了，还能享受减按1%预征率的优惠。
除了上述四种常见的预缴增值税情形外，还有一种特殊情况也值得我们注意，那就是辅导期一般纳税人一个月内多次领购专用发票时也需要预缴增值税。
依据国税发〔2010〕40号《增值税一般纳税人纳税辅导期管理办法》规定，辅导期纳税人专用发票的领购实行按次限量控制。如果纳税人在一个月内多次领购专用发票，且未使用完而再次领购时，主管税务机关会根据其经营情况核定每次专用发票的供应数量。从当月第二次领购专用发票起，纳税人需要按照上一次已领购并开具的专用发票销售额的3%预缴增值税。未预缴增值税的，主管税务机关不得向其发售专用发票。
【总结】
以上就是几种需要预缴增值税的常见情形。无论是提供不动产经营租赁服务、转让不动产、提供建筑服务还是房地产开发企业销售自行开发的房地产项目，甚至是辅导期一般纳税人多次领购专用发票时，都有可能涉及增值税的预缴。因此，纳税人在日常经营中一定要密切关注相关政策的变化和要求，确保自己的税务处理合规合法。同时，也希望今天的分享能够帮助大家更好地理解增值税预缴的相关规定和操作流程。
本文来源 | 亿企学会整理、一起聊个税
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